Ни для кого не секрет, что недвижимость в крупных городах России постоянно растет в цене. А это значит, что для человека, которому нужна квартира, выгодно купить ее как можно скорее. В этом нам с вами рады помочь банки, естественно, за вознаграждение в размере 11-15 % годовых. Так ли это много? А если учесть, что цена квартиры за год растет больше чем на этот процент? А с учетом инфляции и роста заработной платы? Я для себя решил, что ипотека – это выгодно и … пошел в банк.
Не сразу, конечно, пошел. Сначала посидел и Интернете и посмотрел, какие банки есть в нашем регионе, какие условия ипотечных кредитов они предоставляют, какие отзывы о них у реальных людей. После чего был выбран банк (не буду писать какой – не рекламная статья) с процентной ставкой 11.5% годовых при первоначальном взносе от 20% цены квартиры. Не смотря на то, что реальная процентная ставка выше заявленной за счет обязательного страхования (примерно 0.5% от остатка задолженности, ежегодно) и комиссии за выдачу кредита (1% от суммы кредита, единовременно), такие условия мне вполне подходили.
Первым делом был взят отпуск на 3 недели. Затем собран пакет документов для подачи заявления в банк на выдачу кредита. Список необходимых документов обычно можно найти на сайте банка. Там же можно скачать все анкеты, которые необходимо заполнить.
Если все необходимые документы в наличии и анкеты правильно заполнены, подача заявления и пакета документов в банк много времени не займет. У меня на это ушло минут 20 – сотрудники банка проверили документы и попросили исправить некоторые неточности в заполнении анкет (в первый раз заполнить самому все правильно очень сложно). После чего документы были приняты на рассмотрение, причем совершенно бесплатно. С этого момента начинается отсчет 5-ти рабочих дней, в течение которых банк должен проверить документы и вынести кредитное решение – готовы они дать мне кредит или нет. Документы я подал в понедельник, это можно считать первым днем моих активностей по покупке квартиры в кредит.
В принципе, после подачи документов сразу можно приступать к поиску квартиры (если доходы позволяют, нет судимостей и прочих проблем, банк, скорее всего, примет положительное кредитное решение). Сразу начал ездить смотреть квартиры, времени на это много – отпуск. Посмотрел примерно квартир 10, прежде чем нашел то, что хотел.
В пятницу (на той же неделе) уже была найдена удовлетворяющая моим критериям квартира и получено подтверждение из банка, что они готовы дать мне кредит. Можно начинать второй этап – подача в банк документов по выбранной квартире и ожидание решения банка о готовности дать кредит на покупку именно этой квартиры (тоже 5 рабочих дней). На этом этапе придется первый раз раскошелиться. Дело в том, что в пакет документов на квартиру, который требует банк, входит протокол оценки рыночной стоимости квартиры, предоставляемый аккредитованной банком оценочной компанией. Проведение оценки стоит примерно 1000 рублей.
Документы отданы, ждем решения банка еще 5 дней. Здесь нужно сделать небольшое отступление, про риэлторов. Это, мягко говоря, очень нехорошие люди, которые хотят зарабатывать проценты (обычно 1-2%) от суммы сделки купли продажи жилья, практически ничего при этом не делая. Напомню – я искал квартиру сам (не обращался к риэлторам). Сам покупал газеты с объявлениями, созванивался, договаривался и ехал смотреть. Когда нашел подходящую квартиру, оказалось, что имею дело не с хозяевами, а с риэлторами, которые представляют хозяев и просят с меня за свои «услуги» 30 000 рублей. Эти деньги я фактически должен заплатить им только за то, что они дали бесплатное объявление о продаже данной жилплощади и один раз встретились со мной и показали квартиру. Неплохо? Если собственник квартиры не заключил договор с риэлторами, от их навязанных услуг можно отвертеться, нужно пойти на контакт непосредственно с собственником квартиры в обход агентства. Естественно, риэлторы делают все возможное, чтобы до заключения договора с ними (и оплаты им 30 000 руб.) покупатель и продавец в контакт друг с другом не вступили (постоянно рядом, не дают обмениваться телефонами, привозят и увозят продавца на своей машине). Совет – если есть возможность, выходите на продавца понравившейся квартиры напрямую, можно неплохо сэкономить. Тем более при покупке через ипотеку вы почти ничем не рискуете, всю юридическую чистоту сделки и честность продавца проверят юристы банка, они в этом больше всех заинтересованы, так как основные деньги не покупку квартиры их… У меня так не получилось. Отдал 30 штук ни за что, так как даже все договора купли продажи и акты приема-передачи писали банковские юристы. То есть помощь риэлтеров мне вообще не понадобилась.
Но, вернемся к ипотеке. Одним из главных рисков при покупке квартиры в кредит для меня лично было то, что банк выносит решение о том, давать или нет деньги на данную квартиру, только через 5 дней после подачи документов. А продавцы ждать не хотят, им нужно сразу получить залог и подписать предварительный договор купли-продажи, чтобы удостовериться в серьезности намерений покупателя. Не трудно догадаться, что если банк откажет в выдаче кредита на эту квартиру, продавец залог не отдаст. Здесь неприятный момент. Так как банк может отказать, не объясняя причин… Можно конечно и без залога, но тогда продавец будет продолжать искать покупателей на квартиру, пока банк думает, и хорошая квартира за 5 дней может уйти.
Кстати, все расчеты по правилам банка должны проводиться через его счета. То есть я открываю счет на свое имя, кладу на него сумму задатка. Затем продавец открывает свой счет, и я перевожу ему сумму. Все без процентов, так что не страшно.
Положительное решение банка было вынесено в четверг на второй неделе работы по покупке квартиры. Далее нужно перевести на счет продавца сумму первоначального взноса (свои деньги), подписать договор купли-продажи квартиры и акт приема-передачи и отнести все эти документы в регистрационную палату. Здесь главный неприятный момент для продавца. Дело в том, что основную часть цены квартиры (собственно кредит) банк переводит на счет продавца только в после того, как покупатель (заемщик) становится собственником квартиры и у него на руках появляется свидетельство о праве собственности. Таким образом, какое-то время (примерно неделю, с момента подачи документов в регистрационную палату) продавец уже не имеет квартиры, но еще не имеет и денег. Обычно люди в такой ситуации волнуются, но здесь гарантом выступает банк. Забегая вперед, скажу, что в моем случае все прошло хорошо. Продавец получил свои деньги от банка, а я свою квартиру. В понедельник на четвертой неделе активностей по покупке квартиры все было закончено.
После подачи документов в регистрационную палату наступает время основных расходов по получению кредита. Нужно застраховаться (примерно 0,5% от суммы кредита) и заплатить банку комиссию за выдачу кредита (в моем случае 1% от суммы кредита).
Вот, собственно, и все. Никаких расходов, о которых изначально не предупреждали, все честно. Удачи вам в покупке!